案例：周某与王某签订房屋租赁合同，约定周某租赁王某名下两居室，租赁期限 3 年，月租金 4000 元，合同明确约定 “承租人不得擅自转租”。租赁期满 1 年后，周某未经王某同意，擅自将房屋转租给第三人陈某，每月收取租金 4500 元，陈某支付租金后入住。王某通过邻居得知转租情况后，书面通知周某解除租赁合同，要求周某及陈某 15 日内腾退房屋，周某以租期未到、转租未造成房屋损坏为由拒绝，王某诉至法院，要求解除与周某的租赁合同，并要求周某支付违约金 8000 元，陈某腾退房屋。
法律分析：《民法典》第 716 条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，周某与王某签订的租赁合同明确禁止擅自转租，周某未经王某同意擅自转租房屋，违反了合同约定及法律规定，王某享有法定解除权。租赁合同解除后，周某与陈某之间的转租合同失去效力，陈某应腾退房屋。周某的转租行为构成违约，应按合同约定支付违约金。法院最终判决解除王某与周某的租赁合同，周某支付违约金 8000 元，陈某于判决生效后 15 日内腾退房屋。
律师建议：承租人转租房屋前，必须征得出租人书面同意，明确转租期限、租金支付、房屋维护等事项，并将转租合同副本交出租人备案。出租人可在租赁合同中明确禁止转租，或约定转租需经其书面同意，否则有权解除合同并要求承租人承担违约责任。出租人发现转租行为后，应在合理期限内以书面形式主张权利，留存通知凭证，避免超过诉讼时效。承租人擅自转租的，需承担解除合同、支付违约金、赔偿损失等责任；第三人明知承租人未经同意转租仍承租的，需承担腾退房屋的义务，若造成房屋损坏，需与承租人承担连带赔偿责任。租赁双方可在合同中约定转租相关的违约责任，明确违约金金额或计算方式，减少争议。